By Heather Niziolek, Community News Reporter
A DuPage County judge has ruled in favor of the Village of Winfield in a longstanding legal dispute over a tax increment financing (TIF) district, dealing a setback to West Chicago High School District 94 and Winfield Elementary District 34. The ruling upholds the legality of the TIF, which had been challenged by the school districts over concerns about diverted tax revenue.
The lawsuit, initially filed by District 34 more than three years ago and later joined by District 94, questioned the validity of the TIF, which covers approximately 50 tax parcels within Winfield’s Town Center. The school districts argued that the village’s creation of the TIF improperly redirected property tax revenue that would otherwise fund local schools. However, Judge Bryan Chapman determined that the TIF district’s establishment was “not clearly and convincingly wrong” and therefore remains valid.
TIF districts are designed to spur economic development by freezing the amount of property tax revenue going to local taxing bodies, such as schools and parks, at current levels. As redevelopment increases property values, the additional tax revenue generated is reinvested into improvements within the district rather than distributed to traditional taxing entities. This has been a contentious issue, as school officials argue that these funds are essential for education budgets.
The judge found that Winfield met the legal criteria to establish the TIF, including satisfying the “but-for” test, which requires municipalities to demonstrate that the area in question would not see private investment or redevelopment without the implementation of the TIF plan. Additionally, the court agreed with the village’s assertion that the area qualified as a “conservation area” under the Illinois TIF Act, meeting at least three eligibility factors necessary for the designation.
Village President Carl Sorgatz expressed optimism following the ruling, emphasizing that the legal battle had delayed economic progress in the area. He highlighted a proposed 147-unit apartment development that has been on hold pending the lawsuit’s resolution. He also noted that the TIF funds would support further municipal improvements, including a new police department and municipal center, as well as freeing up space for additional development near the Metra station.
“We have a development agreement with the developer, and the whole thing that we’ve been waiting for is to get a resolution on the lawsuit,” Sorgatz stated. “We’re hopeful that now that the court has ruled clearly in our favor, the school districts will be willing to come to the table and reach a settlement agreement so that we can put this behind us.”
In response, District 34 officials said they are reviewing the ruling and consulting with their attorneys to determine whether an appeal is warranted. “After we fully digest the decision and its response to the concerns we presented, as well as receive feedback from the District’s attorneys, the Board will make its determination as to whether or not to appeal the case,” the district stated in a message to parents. The district also reaffirmed its commitment to ensuring that the TIF meets the requirements of state law.
One of the school district’s primary arguments was that if the village sought funds for municipal projects, it should have pursued voter approval through a referendum rather than utilizing TIF funds. Despite the court’s decision, school officials remain concerned about the financial impact on their budgets and the precedent set for future municipal funding initiatives.
For now, the ruling signals a major victory for Winfield’s redevelopment plans. However, whether the school districts will continue their legal challenge remains an open question.
Por Heather Niziolek, Reportera de Noticias Comunitarias
Un juez del Condado de DuPage falló a favor de la Villa de Winfield en una larga disputa legal sobre un distrito de financiamiento del incremento de impuestos (TIF), lo que representa un revés para el Distrito Escolar 94 de West Chicago y el Distrito Escolar 34 de Winfield. El fallo confirma la legalidad del TIF, que había sido impugnado por los distritos escolares debido a la preocupación por el desvío de ingresos fiscales.
La demanda, presentada inicialmente por el Distrito 34 hace más de tres años y a la que posteriormente se sumó el Distrito 94, cuestionó la validez del TIF, que abarca aproximadamente 50 parcelas fiscales dentro del centro de Winfield. Los distritos escolares argumentaron que la creación del TIF por parte de la villa redirigió indebidamente los ingresos del impuesto predial que, de otro modo, financiarían las escuelas locales. Sin embargo, el juez Bryan Chapman determinó que el establecimiento del distrito TIF no fue “clara y convincentemente incorrecto” y, por lo tanto, sigue siendo válido.
Los distritos TIF están diseñados para impulsar el desarrollo económico congelando la cantidad de ingresos del impuesto predial que se destina a los organismos tributarios locales, como escuelas y parques, en los niveles actuales. A medida que la reurbanización aumenta el valor de las propiedades, los ingresos fiscales adicionales generados se reinvierten en mejoras dentro del distrito en lugar de distribuirse a las entidades tributarias tradicionales. Este ha sido un tema polémico, ya que las autoridades escolares argumentan que estos fondos son esenciales para los presupuestos educativos.
El juez determinó que Winfield cumplía con los criterios legales para establecer el TIF, incluyendo el requisito de “de no ser por”, que exige que los municipios demuestren que la zona en cuestión no vería inversión privada ni reurbanización sin la implementación del plan TIF. Además, el tribunal coincidió con la afirmación de la localidad de que la zona cumplía los requisitos de “área de conservación” según la Ley TIF de Illinois, cumpliendo al menos tres criterios de elegibilidad necesarios para la designación.
El presidente de la localidad, Carl Sorgatz, expresó optimismo tras el fallo, enfatizando que la batalla legal había retrasado el progreso económico de la zona. Destacó la propuesta de un proyecto de desarrollo de 147 apartamentos que ha estado suspendido a la espera de la resolución de la demanda. También señaló que los fondos TIF financiarían nuevas mejoras municipales, incluyendo un nuevo departamento de policía y un centro municipal, además de liberar espacio para desarrollo adicional cerca de la estación de Metra.
“Tenemos un acuerdo de desarrollo con la promotora, y lo único que hemos estado esperando es obtener una resolución sobre la demanda”, declaró Sorgatz. “Esperamos que, ahora que el tribunal ha fallado claramente a nuestro favor, los distritos escolares estén dispuestos a negociar y llegar a un acuerdo para que podamos dejar esto atrás”.
En respuesta, los funcionarios del Distrito 34 indicaron que están revisando el fallo y consultando con sus abogados para determinar si procede una apelación. “Después de analizar completamente la decisión y su respuesta a las inquietudes que presentamos, así como de recibir la opinión de los abogados del Distrito, la Junta decidirá si apelará o no el caso”, declaró el distrito en un mensaje a los padres. El distrito también reafirmó su compromiso de garantizar que el TIF cumpla con los requisitos de la ley estatal. Uno de los principales argumentos del distrito escolar fue que, si la localidad buscaba fondos para proyectos municipales, debería haber buscado la aprobación de los votantes mediante un referéndum en lugar de utilizar fondos TIF. A pesar de la decisión del tribunal, los funcionarios escolares siguen preocupados por el impacto financiero en sus presupuestos y el precedente que sentará para futuras iniciativas de financiación municipal.
Por ahora, el fallo supone una importante victoria para los planes de reurbanización de Winfield. Sin embargo, sigue sin estar claro si los distritos escolares continuarán con su impugnación legal.
